非凡中文

第9章 课·你买的学区房或为贵价消费品？3问分清资产与负债（第3页）

她讲起一个案例：某中产买了套云南的度假屋，第一年兴奋地去了5次，第二年3次，第三年1次，第四年彻底空着。但他舍不得卖，总说“等退休了去住”——可退休还有20年，这20年要亏100万，足够在云南租20年豪华民宿了。

“更可怕的是‘沉没成本陷阱’。”教授补充，“你已经花了150万，就算发现是坑，也舍不得跳出来，总觉得‘再等等，说不定会涨’。就像特朗普的海湖庄园，每年亏几百万，却舍不得卖，因为‘卖掉就承认自己错了’——这不是投资，是和自己较劲。”

小宇突然举手：“那什么样的度假屋才算资产？”

“很简单，租金能覆盖所有成本，还有剩余。”教授举例，“三亚的某些民宿，旺季租金每月3万，扣除物业费、管理费，一年能净赚10万，这才是资产。但这样的房源凤毛麟角，90%的度假屋，都是消费品。”

四、3个问题，5分钟判断手里的东西是资产还是负债

“说了这么多，到底该怎么判断？”张姐往前探了探身，笔记本翻到新的一页，“我那套学区房，孩子已经毕业了，现在到底该不该卖？”

“教你3个黄金问题，5分钟就能算明白。”教授在黑板写下：

第一个问题：它能自己生钱吗？（现金流测试）

- 算清楚每年能从它身上拿到多少钱（租金、股息等）；

- 减去每年要花在它身上的钱（物业费、税费、维修费等）；

- 如果结果是正数，可能是资产；如果是负数，肯定是负债。

“张姐的学区房，孩子毕业后如果能租3000元\/月（年收入3.6万），物业费+税费2万\/年，每年净赚1.6万，这就算资产；如果租不出去，每年倒贴2万，就是负债。”

第二个问题：急用钱时，能快速卖掉吗？（流动性测试）

- 查一下同类房源的成交周期（比如学区房平均3个月卖掉，度假屋平均1年卖掉）；

- 如果超过6个月才能卖掉，就算价格涨了，也可能因为“急用钱不得不降价”而亏掉；

- 流动性差的东西，就算是资产，也可能变成“看得见摸不着的钱”。

教授举例：“我朋友有幅名画，说是值500万，但挂了两年没卖掉，急用钱时只能打5折出手——这就是流动性差的坑。”

第三个问题：换个地方放钱，会不会更赚钱？（机会成本测试）

- 把买它的钱，换成指数基金或银行理财，算一下每年能赚多少（比如100万买基金，年收益7万）；

- 和它能带来的净收益对比（比如100万的房子，年净赚2万）；